不动产异议登记制度-不用交纳担保金的财产保全制度

  发布时间:2015-09-11 14:37:38 点击数:

一、题引

在北京一套房屋的市场价值少则一二百万,多则一二千万,在一些因为不动产引发的诉讼案当中,未在不动产权属证书(俗称“房产证”)和不动产登记簿(房地产管理部门的房产档案底档)被登记为产权人或共有人的当事方(下称“未登记方”)往往担心在不动产权属证书和不动产登记簿上作了登记的当事方(下称“登记方”)在诉讼过程中和判决生效前隐瞒未登记方私自转卖房产,致使将来判决生效后难于执行。所以未登记方为了防止这种局面的发生一般会考虑做诉争房产的诉讼保全。然而,根据法律规定,诉讼保全“申请人应提供担保,不提供担保的,驳回申请”,各人民法院对房屋保全担保很多是按房产价值总额等额的现金或者其名下其他等值房产作为担保,这让很多保全申请人望而怯步,如果其名下没有其他房产,筹措这么多现金几乎是不可能的。2007年《物权法》的出台为未登记的诉讼当事人打开了一扇光明的大门,这就是该法确立的不动产异议登记制度。

二、不动产异议登记制度的介绍

《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”第二款规定,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

在因不动产发生纠纷的双方或多方当事人之间,未登记方向房地产登记机构要求变更登记的,登记方往往不会同意,在这种情况下,未登记方只能提起异议登记,异议登记只能维持15日,除非已经提起诉讼或者在提起异议登记后15日内提起诉讼,否则异议登记会失效。

异议登记的效力和作用在于能够有效阻止不动产原权利人私自转移、出卖该不动产,其效果近似于诉讼保全,不同之处是诉讼保全是人民法院依职权要求登记机构对不动产进行查封,而异议登记是异议申请人(一般是未登记方)向登记机构依法提出。两者都能达到让登记方不能私自再对该不动产进行出卖、抵押和过户。

三、不动产异议登记的注意事项

1、异议登记所需材料。一般来说,登记机构均要求提供以下相应材料:(1)申请人身份证明,如身份证复印件,军官或士兵证等;(2)证明房屋登记簿记载错误的相关材料,如夫妻提供结婚证,继承提供亲属关系证明和继承人已去世的死亡证明等;(3)异议登记申请书。

2、异议登记的适用范围。根据对该条法律的理解和实践中的作法,异议登记应当适用于(1)婚姻双方夫妻共有房屋,但只登记在一方名下,另一方可提出申请。(2)继承当事方,因被继承人死亡,继承人提出申请。这种情况如果登记方是被继承人且已经去世,其实不用作异议登记,其他人也无法出卖房屋,只是如果未登记方是共有人,且已经去世的情况下,继承人有必要提出异议申请。(3)因买卖纠纷产生而提出异议申请。这里会涉及买卖合同是否成立和生效,以及合同是否能够和应该履行,因此需要诉讼程序才能解决,在此期间可以提出异议申请。(4)其他对房产主张权利的未登记方。

3、异议登记不得滥用。如申请人滥用造成权利人损失,依法应当赔偿。例如:权利人已经签订房屋出卖合同,但因申请人异议登记而违约,由此产生的违约赔偿及房价波动带来的损失在异议登记错误后,权利人向申请人追偿的,人民法院将会依法予以支持。因此,申请人提出异议申请必须慎重。

4、异议登记的收费。有的登记机关异议登记不收费,有的则只收取几十元的工本费或手续费。

综上所述,异议登记是一项利国利民的法律制度,它弥补了诉讼保全巨额保证金制度的不足,可以让诉讼当事人更加方便、灵活、经济、实惠地行使自己的法律权利,因此其实也是立法的一个巨大进步。不过,现在很多诉讼当事人对此还不是非常了解和理解,因此,笔者特撰此文,希望能对他们有所帮助。

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