房屋大涨买方毁约,成功代理卖方判继续履行

  发布时间:2019-08-13 14:32:47 点击数:


【案情简介】20103月,刘某与田某签订北京市房屋存量合同,购买田某的房屋。后来房屋涨价后,田某不想再卖给刘某,以其避税、抵押等理由,主张合同无效,后被法院驳回。法院判决田某及第三人丁某(田某之夫)继续履行合同,配合刘某将房屋交付、过户到刘某名下,并承担因未协助办理贷款手续的违约金。(咨询热线:13811110161

附:律师代理意见、判决书及律师联系方式

代理词

尊敬的审判长、审判员:

北京市盈科律师事务所接受反诉人(本诉被告)刘某的委托,指派本律师代理其与被反诉人(本诉原告)之间房屋买卖纠纷一案,根据庭审举证质证、法庭辩论的情况,特发表如下代理意见:

一、双方的房屋买卖合同于39已经成立并生效,被反诉人理应继续履行合同,并承担违约金。

201039,双方的买卖合同已经签订并依法成立和生效。反诉人依约已经履行了交付总计49万元的预付款,然而在被反诉人应当配合反诉人去过户的时候,被反诉人因为房价大涨,无理要求反诉人提高房屋售价,否则就要毁约。根据中华人民共和国合同法之规定,反诉人与被反诉人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)和《补充协议》没有违反任何法律和行政法规,是合法有效的合同,并且反诉人一直如约履行了该合同,只有被反诉人背信弃义因反诉人不同意其单方提价的要求而拒绝再履行合同,被反诉人理应承担继续履行和承担违约金的违约责任。

二、网签价格低于实际售价是商业惯例,并未实际侵害被反诉人的任何权利,不存在以合法形式掩盖非法目的的情形,被反诉人应当如约地履行合同。

根据当前房屋买卖的交易惯例,在办理网签时网签的价格均低于实际售价,但反诉人实际交付的购房款与双方书面合同上达成的成交价是一致的,都是115万元,实际履行的也是115万元。

被反诉人认为反诉人在避税,假设这是避税行为,这也是税收法律关系,是行政法律关系范围,并非民事诉讼的审理范围,被反诉人以此解除合同没有法律依据。

网签的合同是向建委提交的合同,而双方实际签约的合同是实际履行的合同,网签合同只是价格偏低,其它和39实际签约的合同一致。网签合同售价条款与实际不符不能推翻39实际签约和履行的合同,也不会因此导致合同整体上无效。

39的双方合同也没有违反法律、行政法规的强制性规定,根据依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定,“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”,也就是说,只有违反效力性强制性规定才会导致合同整体无效。所谓效力性强制性规定,也就是,只有法律有明确规定,或者可以明确推定违反该规定合同整体是无效的,才能属于效力性强制性规定。很显然并无法律明文规定,网签价格低于实际售价,会当然导致房屋买卖合同整体无效,那么,该买卖合同即是合法有效的买卖合同,就有双方必须遵守和履行的合同效力。

三、卖房人以逃税为由“愧疚”毁约的行为被判驳回,早有案例。

根据《京华时报》2010426A10版记述的一篇题为《因双方自愿交易,合同被判定有效》的报道,称孙先生夫妇以100万元的交易价格出卖了其名下房屋,但在合同中却将房价款列为36.1万元,其余63.9万元列为房屋配套设施,并约定一切相关税费均由买房人承担。事后,因房价大涨40万元,孙姓夫妇明知房价大涨并非可以解除合同的理由,便以逃税行为是违法的为由要求法院确认合同是无效的。法院认定此合同是双方在自愿的基础上经过协商签订的合同,应属有效合同,从而驳回了孙先生的诉讼请求。

综上,被反诉人在已经签约后,为了达到变相提高售价的真正目的,以网签价格低于实际售价为由拒绝履行双方39签订的房屋买卖合同没有任何法律根据,被反诉人理应如约配合反诉人履行剩余过户手续,并承担相应的违约金。希望法庭在查明事实的基础上,驳回被反诉人的本诉请求,并全部支持反诉人的反诉主张。

此致

北京市朝阳区人民法院

 

                                        代理人:罗春利

                                       2010       



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