城市人买农村房,房屋买卖无效可主张信赖利益损失

  发布时间:2019-08-13 14:29:44 点击数:

城市人买农村房,房屋买卖无效可主张信赖利益损失

【案情简介】金某某于2003年购买了刘某某位于某村的宅院,双方约定此宅院由金某某永久占有,且日后有征地拆迁等情况补偿款归金某某所有。2012年间,因为周边地块拆迁补偿预期利益巨大,刘某某遂向法院起诉要求确定买卖合同无效。经过一、二审,法院支持了刘某某的诉求。金某某于是向本律师寻求法律帮助。本律师接受委托后,起诉刘某某要求其向金某某返还购房款,并根据房屋升值的额度赔偿给原告信赖利益损失。虽然法律禁止集体所有的房屋出售,但是对于信赖利益损失予以支持。最终法院支持了本律师的观点,刘某某不守诚信的做法也为此付出了代价。(咨询热线:13811110161

附:律师代理词和判决书及律师联系方式

代理词

尊敬的审判长:

北京市盈科律师事务所接受原告金某某的委托,指派本律师代理其与刘某某之间的房屋买卖合同纠纷一案,根据庭审举证质证和法庭辩论的情况特发表如下代理意见:

一、双方的房屋买卖合同成立,因违反法律和政策没有生效,但双方信赖合同成立并生效。

经中证人王某、刘某二人介绍,原告在十年之前(即200339日)就以10万元的价格购买了被告位于北京市顺义区某镇某村总占地面积为576平方米的农宅一处,双方协议约定:“乙方(即原告)付清该房款项后,此宅院全部由乙方永久持有”,“该宅院日后如出现政府改造征地拆迁等其它情况,其补偿费及损失费全部归乙方所有,甲方(即被告)应出面协助乙方证明所持房产文件的真实合法性”,“双方不得反悔”等,协议签订前,购房款已全部交清,“并无短少”。 20122月,因为周边地块多有拆迁,因拆迁补偿预期利益巨大,故被告违背诚实信用原则向原告提起诉讼,要求确认协议无效并让原告腾退房屋。此案经北京市顺义区人民法院(2012)顺民初字第03620号和北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第08106号两审民事判决,支持了被告的诉讼请求。

综上,虽然从一定意义上说,双方关于农村房屋院落的买卖合同效力未被法院认定有效,但双方基于诚实信用达成的信赖合同成立并生效,如果被告是一个诚实信用的人,真诚履行合同,则原告对诉争房屋亦完全能够一直享有实际占有、使用等权益,但正因为被告背弃当初承诺,自食其言,致使原告的权益才受到损害,因此基于信赖合同,被告是一个不折不扣违约方,理应承担违反诚信的违约责任。

二、在被告毁约和法院对诉争房产确权后,被告理应退还相应购房款,且根据房屋升值的额度赔偿给原告信赖利益损失。

根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于20101213讨论通过)第二十四条规定,“房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。”及第二十五条规定,“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”本案诉争房产确权案已由北京市顺义区人民法院(2012)顺民初字第03620号和北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第08106号两审民事判决支持了被告刘某某的确权和腾房请求,因此本案原告只能退而主张返还购房款及信赖利益损失,本案中原告的主张完全符合法律、法规的相关要求,应予适用和支持。

三、信赖利益损失赔偿权早有案例支持,本案中被告悔约恶意明显,应承担原告全部信赖利益损失。

著名的“宋庄画家村案”中,画家李玉兰在2002年以4.5万人民币购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落,但一直未变更集体土地使用证,依据法律及政策,城镇居民李玉兰不能购置农村宅基地上的农房及院落,因此马海涛起诉李玉兰要求撤销买卖房协议并要求腾退房的诉讼,法院判决该协议无效,马海涛支付李玉兰房屋及添置部分补偿共93808元。此后,画家李玉兰又起诉马海涛要求支付房屋现值及当初价值的差价,法院最后根据评估公司对该案房屋宅基地区位价值的评估结论支持李玉兰18万元的信赖利益损失。北京市通州区人民法院在判决书中确认:“本院认为:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰,就本案而言,对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持。”本案中的情形与宋庄画家村的案例类似,唯一不同的是本案被告主观恶意显著,在明确约定了“双方不得反悔”前提下因经济利益驱使自食其言,公然悔约要回房屋院落,因此建议贵院判决被告承担原告全部信赖利益损失,即按评估价值全额支持原告的诉讼请求。

综上所述,原告的诉求均有确凿的事实依据和法律依据,请求贵院予以全部支持。谢谢!

此致

 

北京市顺义区人民法院

                                   

  代理人:罗春利

                                                          20143



上一篇:无借条凭微信聊天记录也能打赢借款官司 下一篇:
相关文章
  • 没有找到相关文章!