代理词-房屋纠纷

  发布时间:2015-09-10 16:49:05 点击数:

尊敬的审判长:

北京市雄志律师事务所接受当事人林森(以下称原告)的委托,代理其与山河房地产开发有限公司(以下称被告)商品房买卖合同纠纷一案,现根据庭审举证质证和法庭辩论的情况,就本案的事实认定和法律适用特发表如下代理意见:

一、李伟与被告之间是委托代理关系,本案应当追加李伟为共同被告。

根据庭审查明的事实得知本案诉争的房屋系北京大地房地产开发有限公司出卖给密云县某镇政府,后镇政府又用以折抵购车款给李伟。镇政府与李伟之间签有《商品房买卖合同》,约定相关事项,李伟系被告(山河公司)的法定代表人。被告代理李伟将该房售与原告,被告与李伟之间是委托代理关系,此代理关系有原被告提供并经双方确认有效的《证明》一份足以证明,上面有李伟本人的签名,时间是2006928日,李伟已明确追认了被告的代理行为,并且原告已入住该房有近两年的时间,并且李伟又是被告公司的法定代表人,从这个角度讲李伟也必定知道被告的代理行为,被告的行为构成表见代理。故而根据《民法通则》第六十三条,“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”应当认定被告的代理行为合法有效,被告的处分行为是有权处分,李伟应当承担由此带来的法律后果。故此,本案遗漏了必须参加诉讼的当事人,法庭应当追加李伟为本案的共同被告。

二、原告与被告之间商品房买卖合同依法成立并生效,原告依约履行了全部合同义务,被告的代理行为却存在重大过错和严重违约,被代理人李伟应当承担相应的法律后果。

原告于20041231日与被告签定了《购房合同》(合同内容见证据),约定被告将座落于朝阳区十八里店四豪花园小区住房一套出售给原告,房屋面积为78平方米,总价款为38万元。合同第六条规定,“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。”合同签定当日,原告即依约交付了36.8万元的价款(见证据收据),被告也将上述房屋的钥匙交给了原告,双方办理了入住手续,原告将户口本、身份证原件交给了被告(见证据-收条),让其办理产权过户手续,但被告总是以种种理由为借口推脱不办。近期原告发现:原告购买的上述房屋产权并不确定是被告自己的,并且面积不是78平方米,而是70.82平方米。(见证据-《商品房买卖合同》)

综上,被告的代理行为存在以下重大过错和严重违约:

(1)出卖人应当出卖自己拥有合法原始产权的房屋。本案中,该房屋系北京大地房地产开发有限公司出卖给密云县某镇政府的(见证据),据被告讲,此房是通过“抵款”获得的。但是被告从200412月合同签定时到20069月一直隐瞒这一事实,原告一直以为该房是被告自己开发并向社会出售的新商品房。被告此行为严重违反了诚实信用原则,极大地损害了原告知情权。如果知道此情形,原告当初未必会购买该房,原告要买的不是二手房更不是三手房。被告在签定合同时未予明确说明上述情形属重大过错,具有欺骗性质。合同第五条规定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。”现在从原告掌握的证据上看被告并不是该房屋真正的原始独立产权人,签定合同时被告也未如实告知原告其与李伟之间的委托代理关系,存在重大过错。

(2)被告逾期拒不办理房产登记手续,也不应原告要求开具正式的购房款发票系重大违约。根据合同第六条规定,被告应当在商品房交付使用后365日内为原告办理权属登记。被告交付房屋的日期是20041231日,故而被告应于20051231日前为原告办理房屋产权证,但被告已逾期11个月仍未履行此约定,系重大违约。也就是说原告交了巨额的房款,却住了11个月的“他人”的房屋,被告的违约行为给原告造成巨大的心理上和精神上的恐慌,此间原告几度想装修房屋都因担心会出现产权纠纷而搁浅,因而从另一角度讲,被告的违约给原告的生活带来了极大的不便,被告理应承担相应的违约责任。另外要求开具正式发票是原告法定权利也是被告的法定义务,同时还是合同中的默示条款,被告拒不开具正式发票的行为系违法和违约行为。

(3)被告出售的房屋面积明显少于合同约定,被告在签定合同前已知道这一情形仍然多收原告购房款存在重大过错。根据证据北京大地房地产开发有限责任公司与密云县某镇政府签定的《商品房买卖合同》第三条,“……该商品房建筑面积共70.82平方米,……”,此合同签定日期为2002529日。也就是说被告在2004年底与原告签定《购房合同》时就知道此房建筑面积为70.82平方米,而非78平方米,即使有所差异也不会超过正负3%,但被告却仍然向原告收取了78平方米的购房款,多占原告的购房款用于自己公司的运作,损害原告的合法财产权益,被告的此行为的性质是欺骗。

三、被告和李伟本人应当承担为原告尽快办理产权登记手续、开具正式发票、据实结算购房款并依法支付违约金等违约责任。

(1)根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故而被告应承担继续履行的违约责任,尽快为原告办理房屋权属登记。

(2)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》第十四条,“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理……” 又根据合同第二条规定,“本合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,据实结算房价款。”,被告应在办理产权登记时,据实结算房价款,退还多收的购房款。

(3)根据《解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”(现在的标准是日万分之二点一)本合同中约定了办证的期限为20051231日之前,故而被告应当支付的违约金应从此日期开始,按房屋总价款的日万分之二点一的标准计算。截止到11月底违约金的计算方法为368000*0.00021*330计算得出为25502.4元。

综上所述,被告的代理行为严重违反了合同的约定和法律的规定,违反了诚实信用原则,极大地伤害了原告的合法权益,被代理人李伟应当继续履行合同义务并承担相应的违约责任。望法庭在查明事实后支持原告的诉讼请求,以维护法律的公正和交易的安全。

        此致

北京市朝阳区人民法院

 

                                           代理人:罗春利

                                                

2006 2 10 

 

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